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高層建筑消防設施維護保養相關要點和知識
作者：江蘇消防檢測設備 來源：http://www.ddkuaixiu.com.cn/發布時間：2020-09-20 04:49:19
1 高層建筑的發展趨勢
隨著社會主義市場經濟的深入發展，我國城市建設發展迅速，作為現代化城市標志之一的高層建筑、超高層建筑已大量投入使用。如四川省成都市現有高層建筑500余棟，投入使用的超高層建筑有近30棟、目前西南地區第一高層大廈——成都民興金融大廈，48層，高近150米，建筑面積近8萬平方米。現正在建設的高層建筑還有很多，近幾年，隨著電子信息產業飛速發展，高層建筑物的智能化程度也越來越高。
2 高層建筑消防設施的現狀
高層建筑，尤其是超高層建筑的消防安全應立足于自防自救。投入了大量人力、物力和財力安裝配置的消防設施（如火災自動報警系統、自動噴水火火系統、泡沫滅火系統、氣體火火系統、消火栓火火系統、防火分隔系統、防排煙系統、應急照明及疏散指示系統、消防通訊系統等），如何保證其發揮正常功能，對高層建筑的消防安全起著決定性的作用。
目前高層建筑消防設施的現狀及存在的問題主要表現在以下幾個方面：
2．l 大中城市的高層建筑消防設施基本上落實了維護保養，與具有資質的消防技術中介服務組織（如稱消防維護公司）簽定維護保養合同，明確廠雙方職責。由于公安部第30號令《建筑工程消防監督審核管理規定》第十條和一些地方法律法規明確規定了這方面的條文，如《成都市消防條例》第十八條規定：建筑物設有自動消防設施的產權單位或管理單位，應當與具有消防設施維護保養資格的單位簽定自動消防設施維護保養合同，明確維護保養責任，保證自動消防設施的正常運行。
2.2 建筑物的產權單位或物業管理單位一般不具備高層建筑消防設施維護保養的技術能力和資質資格，所以委托消防維護公司進行。消防維護公司的技術水平和履行消防法律法規的職責，決定了高層建筑消防設施的運行狀態。
2．3 隨著電子技術的快速發展，消防電子產品種類繁多，一個城市內高層建筑消防設施的消防電子產品種類也很多，技術支持要求高。一個消防維護公司維護幾十棟高層建筑消防設施是常有的現象，對維護公司的人員素質和內部管理提出了很高的要求。
2．4 高層建筑消防設施維護保養合同簽訂期限受到制約。現在普遍簽定的合同都是一年期限，造成維護公司對消防設施的技術性能不愿過多地去了解，對消防設施存在的技術問題不愿下功夫認真解決，采取應付拖時間的策略，對出現的問題治標不治本，造成維護保養合同年年簽，維護公司年年換，消防設施越維護問題越多的現象。而對于一棟多產權的建筑存在多家消防維護公司維護保養的局面，消防設施系統一旦出現問題。消防維護公司互相推諉，系統得不到正常的維護保養。
2．5 市場經濟決定了市場營銷的方式。消防電子產品的生產廠家基本上在各地區（省）確定了營銷總代理，而這些總代理基本上是本地區（省）的消防技術中介服務組織（如消防工程公司、消防維護公司），這些總代理對非自己維護的消防設施需要進行技術支持時，往往采取從價格上、技術上壟斷（如火災自動報警集中控制器主機編程代碼不透明、CRT系統進行調整軟件編程、主機主板升級或更換時在價格上壟斷），給消防設施的正常維護造成被動局面。
2．6 維護技術無定事，維護報表不明確。建筑消防設施的維護是從技術上的維護和責任上的落實，如何反映出來，維護報表及報告是核心。現在維護報表及報告通常用“一切正常”的語言來反映，無一些技術參數來說明消防設施的運行狀態；《火災自動報警系統施工及驗收規范》、《自動噴水系統施工及驗收規范》、《泡沫滅火系統施工及驗收規范》、汽體滅火系統施工及驗收規范》的維護管理條款明確了一些規程，但對現有建筑消防設施的維護沒有全向的約束，該規范的適用范圍也不適應現有情況。
2．7 隨著市場體系的不斷完善，消防設施維護保養也納入了招投標的范圍。往往出現投標單位消防設施維護保養費相差懸殊，造成招標單位無法按程序進行。少數投標單位以價格戰惡意競爭，給正常的消防設施維護保養市場帶來不利因素。
2．8 消防部門對建筑消防設施維護的監督力不從心，表現在消防監督人員的素質和監督檢查的手段上。建筑消防設施涉及到自動化系統、強弱電系統、給排水系統、建筑結構和暖通空調系統等方面的基礎知識，要融會貫通非一朝一夕之功夫，消防監督人員的個人素質是根本；在建筑消防設施的監督檢查中，往往采取眼觀手摸的簡單手段，判斷建筑消防設施的正常與否，降低了消防部門的權威性。
3 如何對現有建筑消防設施的維持現狀加強管理，筆者認為應采取以下主要措施：
3．1 制定保障建筑消防設施正常動轉的法規體系，包括行政法規和技術法規。法規體系的細致化，是社會文明發展的必然產物。這使建筑物的產權單位、物業管理單位、消防中介服務組織和消防部門都能有法可依，明確責任，相互制約，是保障建筑消防設施正常運轉的基石。
3．2 強化建筑消防設施維護保養資質管理，實行市場準入制度。定期對消防中介服務組織進行抽查、測試、考核，形成優勝劣汰的機制。
3．3 隨著建筑消防設施維護保養招投標機制的不斷完善，維護保養收費定額標準迫切需要有關部門制定市場指導價格，增加維護保養市場透明度，以防惡意競爭，使建筑消防設施維護保養成本公平合理。
3．4 提高消防產品售后服務水平，由于建筑內安裝的消防電子產品對特定型號的依賴性比較強，不同的消防電子產品（如火災報警探頭、編碼程序）不能兼容，產品技術應全面支持，不能搞技術封鎖，價格壟斷產品。
3．5 建筑物的產權單位或物業管理單位與消防中介服務組織簽定的維護保養合同宜2年為一個周期，原則上一棟建筑由一家維護保養公司進行維護保養，合同的甲乙雙方明確職責，相互誠信。
3．6 統一維護保養技術標準，定期向消防部門報告建筑消防設施維護保養的狀況。消防部門應會同有關部門盡快制定建筑消防設施維護保養技術標準，以技術參數為核心定量定性地反映建筑消防設施的運行狀態和維護保養的情況，整體提高維護保養的水平。
3．7 加強建筑消防設施監督檢查的力度和監督手段。消防監督檢查人員要提高建筑消防設施涉及的業務素質和業務水平，憑借過硬的業務技能，依靠建筑消防設施檢測工具（儀器），用技術參數定量定性地監測建筑消防設施的運行狀態，加大執法力度，為建筑消防設施維護保養提供一個公開、公正、公平的市場秩序。
總之，城市的高層建筑和超高層建筑的大量投人使用，建筑消防設施運行的正常與否，直接關系到建筑物的消防安全。建筑消防設施維護保養市場如何規范其行為，是一個不容回避的新課題。
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